L’Italia è un paese sempre più vecchio. Secondo l’Istat quasi una persona su quattro ha più di 65 anni, e nel 2050 si stima che questa fascia di popolazione potrebbe raggiungere il 35 per cento. L’invecchiamento della popolazione porta con sè anche un aumento delle persone non autosufficienti, in Italia attualmente sono circa 4 milioni le persone con grave riduzione dell’autonomia nelle attività quotidiane e di questi il 92% vive in casa. La mancanza di offerta assistenziale, per una popolazione che invecchia, è stata considerata una grande occasione dal mercato immobiliare. Il settore delle Residenze Sanitarie Assistenziali (Rsa), infatti, si sta affermando come uno dei più promettenti, e anche in Italia comincia ad attirare sempre più l’interesse degli investitori in cerca di rendimenti interessanti e di operazioni anti-cicliche. Sulla carenza dei posti letto in Italia è intervenuta l’Unione Europea raccomandando ai vari Stati membri di adeguare l’offerta socio-sanitaria ad almeno il 4-5% della popolazione over 65enne e al 7% di quella over 75enne. In Italia la media nazionale è 1,7%.
Le Residenze Sanitarie Assistenziali sono una particolare tipologia di strutture, introdotte in Italia a metà degli anni novanta. Sono strutture di ospitalità e di ricovero, non ospedaliere a carattere sanitario, che ospitano per un periodo di tempo, determinato o indeterminato, persone non autosufficienti che non possono essere assistite in casa poiché hanno bisogno di specifiche cure da parte di più medici specialisti e di un’articolata assistenza sanitaria.
Già a partire dagli anni 2000, sia i grandi gruppi della sanità privata che quelli della finanza immobiliare hanno cominciato a investire nell’acquisto delle strutture, soprattutto di quelle già accreditate dal servizio sanitario pubblico. Il rischio di investimento in questo settore è piuttosto basso dal momento che, in Italia come del resto anche in Germania e Francia, il sistema sanitario copre con i convenzionamenti il pagamento delle rette di degenza degli assistiti, lasciano ai privati una quota residua. Questo tipo di sistema, pertanto, rappresenta per l’investitore una garanzia. Inoltre, le residenze per anziani sono un settore particolarmente redditizio poiché l’invecchiamento demografico rende sempre più necessario un incremento dei posti letto nelle Rsa.
Attualmente, in Italia, il tasso di copertura è del 1,7% contro il 4-5% raccomandato dall’Unione Europea. “Per raggiungere il tasso di copertura target ideale del 5%- secondo Francesca Fantuzzi, Head of Research di Jll Italia, intervistata dal sole 24 ore- sarebbe necessario aggiungere 600 mila posti letto entro il 2035, raddoppiando l’offerta del segmento Rsa”. Per investire in questo settore, però, è necessaria la comprensione del business, perché il valore dipende altamente dai futuri cash flow assicurati dal gestore. Le strutture in Italia sono piccole, hanno mediamente 37 posti letto e sono prevalentemente a gestione pubblica, privata o religiosa. L’offerta è vetusta, spesso le strutture hanno camere con 3-4 posti letto e non sempre sono dotate di ascensore. Secondo Sayonara Naccach, founder di Miel Capital, boutique advisory francese con uffici a Parigi e Roma, su il Sole 24 ore, “l’investitore avrebbe bisogno di maggiori rendimenti dal momento che, a causa dell’inflazione, sono aumentati i costi di costruzione e degli affitti. Sarebbe necessario anche intervenire sulla normativa, semplificare le regole sugli accreditamenti ma soprattutto uniformare la normativa in materia dal momento che ogni regione ha regole diverse su accreditamenti, convenzioni, prezzi e voucher che rischiano di concentrare l’offerta solo dove queste regole sono chiare e meglio applicate”.
